Niterói quer levar Centro de 18 mil a 40 mil moradores em dez anos | Divulgação/Claudio Fernandes/Prefeitura de Niterói
Niterói quer mais que dobrar a população do Centro em até dez anos. A meta da Prefeitura é fazer a região passar dos atuais cerca de 18 mil moradores para 40 mil habitantes, um acréscimo aproximado de 22 mil pessoas em uma área que perdeu centralidade desde que a cidade deixou de ser capital estadual, em 1975.
O objetivo voltou ao debate nesta sexta-feira (28), durante o Fórum BandNews Reviver Centro Niterói, mas a pergunta principal vai além do evento: que projetos já existem para sustentar essa mudança?
A estratégia combina obras públicas, novos empreendimentos privados, incentivo à moradia estudantil, retrofit de imóveis antigos, requalificação de ruas, mobilidade e um fundo público voltado ao desenvolvimento imobiliário. No entanto, parte das iniciativas já está em execução, enquanto outra parte ainda depende de licenciamento, financiamento, contratação ou adesão do mercado.
Meta é passar de 18 mil para 40 mil moradores
O número de 40 mil moradores deve ser tratado como meta da Prefeitura, não como previsão inevitável. Em abril, a própria Prefeitura já havia divulgado o objetivo de levar a população do Centro de 18 mil para 40 mil pessoas em dez anos, dentro da estratégia do Reviver Centro.
A diferença é grande. Se a base atual for de 18 mil moradores, a meta representa alta de cerca de 122%. Em termos simples, o Centro precisaria receber mais 22 mil residentes.
Essa expansão depende de moradia disponível, preço acessível para diferentes faixas de renda, oferta de transporte, segurança, serviços, comércio ativo e qualidade do espaço público.
Também há uma questão técnica: o “Centro” usado nos programas municipais nem sempre equivale apenas ao bairro administrativo. No caso do Fundo de Desenvolvimento Imobiliário do Centro de Niterói, a lei abrange o bairro do Centro e partes de São Domingos e São Lourenço.
Oito mil unidades estão entre obras e licenciamento
A secretária municipal de Habitação e Regularização Fundiária, Marcele Sardinha, afirmou no fórum que há expectativa de 8 mil novas unidades habitacionais em empreendimentos que estão em obras ou em fase de licenciamento.
Essas duas situações, porém, não significam a mesma coisa. Uma unidade em obra já saiu do papel. Uma unidade em licenciamento ainda depende de análise e autorização.
Por isso, o número de 8 mil unidades deve ser lido como carteira em diferentes estágios, não como apartamentos já prontos ou entregues.
A Prefeitura também já havia falado, em abril, em cerca de 6 mil imóveis a serem entregues pela iniciativa privada nos três anos seguintes, com investimento estimado em R$ 3 bilhões.
Fundo começa com R$ 400 milhões
O eixo financeiro mais forte do Reviver Centro é o Fundo de Desenvolvimento Imobiliário do Centro de Niterói (FDICN).
A lei que criou o fundo autoriza a implantação do programa até o montante de R$ 400 milhões. O texto legal define objetivos como reconversão de imóveis para uso residencial ou misto, incentivo à construção civil, estímulo ao setor hoteleiro, desapropriações e regularização fundiária.
A Prefeitura informou que o fundo tem aporte inicial de R$ 400 milhões e busca usar recursos públicos para atrair bancos e investidores privados. O site oficial do Reviver Centro apresenta a meta de alavancar até R$ 1 bilhão com bancos públicos e privados.
Isso não significa, automaticamente, que o fundo terá R$ 1,4 bilhão. O valor de R$ 1 bilhão aparece como meta de mobilização financeira total, e não como soma já contratada.
Dez mil unidades não podem ser somadas automaticamente
Outro número exige cuidado. O portal oficial do Reviver Centro fala em estimativa de mais de 10 mil unidades habitacionais associadas ao fundo e aos instrumentos de desenvolvimento imobiliário.
Esse dado não deve ser somado automaticamente às 8 mil unidades citadas no fórum.
As duas carteiras podem se sobrepor. Parte das unidades em obras ou licenciamento pode estar dentro da estratégia do fundo. Outra parte pode ser independente. Sem uma planilha pública separando unidades em obra, licenciadas, em análise, contratadas, financiadas pelo FDICN e entregues, a soma seria artificial.
O ponto seguro é: Niterói trabalha com milhares de novas moradias no Centro, mas ainda precisa detalhar quantas já saíram do papel e quantas seguem como meta.
Retrofit aparece como saída para prédios antigos
O retrofit é uma das apostas para transformar prédios vazios, antigos ou subutilizados em moradia.
Em julho, a Prefeitura anunciou o primeiro projeto privado de retrofit no Centro: um edifício histórico na Avenida Amaral Peixoto, nº 35, em frente à Praça Arariboia, será transformado em empreendimento residencial com 168 unidades habitacionais, entre estúdios e apartamentos de um quarto.
Esse tipo de projeto ajuda a responder a um desafio central do Centro: reocupar imóveis existentes sem depender apenas de novas construções.
Além disso, o Plano de Oportunidades do Reviver Centro informa que a poligonal do programa possui 3,02 km² e teve levantamento de 99 imóveis públicos e privados ociosos ou subutilizados.
Aluguel Universitário ajuda a ocupar a região
O Aluguel Universitário é a principal política social já em execução dentro da estratégia de moradia no Centro.
O programa paga R$ 700 por mês a estudantes de menor renda para ajudar no aluguel de imóveis no Centro e nos bairros vizinhos de São Domingos e São Lourenço. Em junho, a Prefeitura informava cerca de 1.200 estudantes já beneficiados e a abertura de mil novas vagas no terceiro edital.
No fórum, Marcele Sardinha afirmou que o programa chegou a 2.100 beneficiados. O dado mostra expansão, mas precisa ser lido com precisão: a informação do evento não detalha se o número representa beneficiários ativos, acumulados ou a soma de etapas do programa.
Mesmo assim, a função urbana é clara. Além de permanência estudantil, o programa tenta colocar mais moradores jovens na região central.
VLT ainda depende de etapas
O VLT aparece como peça de mobilidade para sustentar o adensamento do Centro. A Prefeitura afirma que o projeto prevê ligação inicial entre Barreto e Centro, com cerca de 5 km e dez estações.
O Folha do Leste mostrou nesta semana que a União autorizou garantia para uma operação de crédito de R$ 182,1 milhões destinada ao VLT de Niterói. A autorização representa avanço financeiro, mas não equivale a obra concluída nem, por si só, a início imediato da construção.
No planejamento estratégico municipal, o VLT aparece ao lado da expansão da malha cicloviária e de novos terminais integrados, como parte da tentativa de reorganizar a mobilidade e reduzir a pressão de ônibus no Centro.
Cidade de 15 minutos orienta a proposta
O Reviver Centro usa o conceito de cidade de 15 minutos como referência urbana.
Na prática, a ideia é aproximar moradia, trabalho, estudo, comércio, serviços, cultura e transporte. O objetivo é reduzir deslocamentos longos e permitir que parte da rotina aconteça a pé, de bicicleta ou por transporte público.
Isso ainda é uma meta de planejamento. Não significa que todo morador do Centro já consiga resolver qualquer necessidade em 15 minutos.
Para chegar perto desse modelo, o Centro precisa combinar habitação, calçadas adequadas, segurança, transporte, equipamentos públicos, comércio aberto em horários variados e uso de imóveis hoje ociosos.
Obras públicas tentam preparar o bairro
A Prefeitura inclui no conjunto de revitalização obras já entregues, obras em andamento e projetos futuros.
Entre os elementos visíveis estão a Praça Arariboia, a Avenida Visconde do Rio Branco, o novo bicicletário, o Mercado Municipal, a Arena Niterói e o Distrito de Inovação da Cantareira. O Folha do Leste já acompanhou esse conjunto de intervenções ao mostrar os avanços das obras do Reviver Centro.
Também estão em execução obras na Avenida Amaral Peixoto, Rua da Conceição e vias próximas. Segundo a Prefeitura, o projeto de revitalização das principais vias do Centro e adjacências abrange cerca de 35 mil metros quadrados, com investimento de R$ 78,9 milhões e previsão de conclusão total no segundo semestre de 2027.
Esse estágio importa: parte do Centro já recebeu entregas, mas outra parte ainda convive com obras e intervenções.
Mercado imobiliário aposta no Centro
O setor imobiliário aparece como agente central da transformação, mas também possui interesse econômico direto no resultado.
O presidente da Ademi-Niterói, Julio Kezem de Mesquita, afirmou no fórum que o Centro vive seu melhor momento. Essa é uma avaliação do representante do mercado imobiliário, não um dado independente.
O copresidente executivo da Cury Construtora, Leonardo Mesquita, disse que a empresa tem entregas previstas no Centro para o início do próximo ano. A fala também precisa ser lida no contexto de uma empresa com empreendimentos na área discutida.
A participação privada será decisiva para construir, vender, alugar e reconverter imóveis. Porém, a pergunta urbana permanece: quais faixas de renda conseguirão morar nesse novo Centro?
Moradia para quem?
O Reviver Centro mistura três camadas diferentes.
A primeira é social, como o Aluguel Universitário e projetos de habitação de interesse social. A segunda é de mercado, com lançamentos privados, venda de unidades e retrofit. A terceira é pública-financeira, com o fundo imobiliário, juros subsidiados e instrumentos de reconversão urbana.
Essas camadas não atendem automaticamente ao mesmo público.
Por isso, a meta de 40 mil moradores depende também de uma resposta sobre preço, aluguel, financiamento e permanência. Sem essa informação, o crescimento residencial pode ocorrer, mas não necessariamente incluir diferentes perfis de renda.
Fórum reuniu Prefeitura e mercado
O Fórum BandNews Reviver Centro Niterói ocorreu nesta sexta-feira (28). O evento teve mediação da jornalista Natashi Franco e reuniu Rodrigo Neves, Marcele Sardinha, Julio Kezem de Mesquita e Leonardo Mesquita.
O encontro serviu para atualizar o discurso público sobre o Centro, mas a avaliação do programa depende de indicadores mais concretos: unidades entregues, unidades em obra, licenças emitidas, imóveis reconvertidos, recursos efetivamente aportados, financiamentos contratados, moradores que chegaram e valores de aluguel.
A meta de 40 mil moradores é ambiciosa. O teste, agora, será transformar carteira de projetos, recursos públicos e expectativa de mercado em moradia real no Centro de Niterói.
Box — Centro de Niterói em números
População atual usada pela Prefeitura: cerca de 18 mil moradores
Meta anunciada: 40 mil moradores
Diferença matemática: cerca de 22 mil novos moradores
Horizonte: até dez anos
Unidades citadas no fórum: 8 mil em empreendimentos em obras ou em fase de licenciamento
Atenção: obras e licenciamento são estágios diferentes
Fundo imobiliário: R$ 400 milhões de aporte inicial municipal
Base legal do fundo: Lei Municipal nº 4.009/2025
Meta financeira do FDICN: alavancar até R$ 1 bilhão, segundo o portal oficial do Reviver Centro
Meta habitacional associada ao fundo: mais de 10 mil unidades habitacionais, entre construções novas e reconversões
Aluguel Universitário: R$ 700 mensais
Beneficiários: Prefeitura informava cerca de 1.200 ativos e mil novas vagas em junho; no fórum, a secretária citou 2.100 beneficiados
Retrofit privado confirmado: prédio da Avenida Amaral Peixoto, nº 35, com 168 unidades habitacionais
VLT: projeto avança em financiamento, mas ainda depende de etapas antes da obra
Box — Entregue, em andamento ou projeto?
Entregue ou já visível
Praça Arariboia
Requalificação já aparece no conjunto de entregas do Centro.
Avenida Visconde do Rio Branco
Integra a etapa já associada à nova entrada urbana do Centro.
Mercado Municipal, Casa Norival de Freitas e Arena Niterói
A Prefeitura apresenta esses equipamentos como entregas do ciclo recente de revitalização.
Aluguel Universitário
Programa em execução, com auxílio mensal para estudantes morarem no Centro, São Domingos ou São Lourenço.
Em andamento
Avenida Amaral Peixoto, Rua da Conceição e entorno
Obras de requalificação urbana seguem com calçadas, drenagem, iluminação, paisagismo e pavimentação.
Retrofit da Avenida Amaral Peixoto, nº 35
Projeto privado aprovado para transformar edifício histórico em 168 moradias.
Em licenciamento, planejamento ou estruturação
8 mil unidades habitacionais
Carteira citada como empreendimentos em obras ou licenciamento, sem decomposição pública completa por estágio.
Fundo de Desenvolvimento Imobiliário
Criado por lei, com recursos públicos e estrutura voltada a financiar projetos residenciais, hoteleiros, retrofit e reconversão.
VLT
Projeto avançou no financiamento, mas ainda precisa cumprir etapas antes de se transformar em obra entregue.
Centro de Convenções ao lado do Caminho Niemeyer
Anunciado como parceria futura com a Fecomércio, ainda dependente de detalhamento público de projeto, cronograma e contratação.
+ MAIS NOTÍCIAS DE NITERÓI
